Lunga convivenza coi suoceri: ciò non basta per il subentro

Edilizia residenziale pubblica: niente subentro pur essendovi stata per anni la convivenza col legittimo assegnatario della casa.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 5653 del 12 marzo 2026 della Cassazione) a chiusura della querelle che ha avuto origine in quel di Livorno.
Un uomo, Osvaldo – nome di fantasia –, cita in giudizio il Comune e chiede di vedere riconosciuto il proprio diritto alla stipula di un contratto di locazione a tempo determinato avente ad oggetto un alloggio di edilizia residenziale pubblica di proprietà del Comune.
Nello specifico, l’uomo spiega di avere convissuto per quasi cinque anni nell’alloggio di proprietà comunale con i suoceri, in forza di autorizzazione all’ospitalità temporanea rilasciata dall’ente gestore, alla luce della legge regionale della Toscana del 1996, e aggiunge che, a seguito del decesso dei suoceri, il Comune, con una determina del 2019, gli ha ordinato il rilascio dell’alloggio. Ciò sull’assunto che, in quanto ‘ospite temporaneo’, egli è privo dei requisiti per l’utilizzo provvisorio dell’immobile e per il subentro nel rapporto di locazione.
A suo dire, invece, ha diritto alla stipulazione di regolare contratto di locazione, alla luce di quanto previsto dalla legge regionale della Toscana e dalla disciplina, risalente al 1978, delle locazioni di immobili urbani.
Secca la replica del Comune: è irrilevante, ai fini del subentro, il rapporto di affinità tra Osvaldo e gli assegnatari, cioè i suoceri, stante la sua qualificazione come mero ospite temporaneo. Senza dimenticare, poi, la cessazione del vincolo di affinità a seguito del divorzio tra Osvaldo e la figlia degli assegnatari dell’immobile.
Come controreplica, invece, Osvaldo sostiene che l’ospitalità temporanea autorizzata dall’ente gestore non esclude l’inserimento nel nucleo familiare né il diritto al subentro, e rivendica la permanenza del vincolo di affinità nonostante il divorzio.
A prendere posizione pro Comune sono già i giudici di merito, i quali sottolineano che l’uomo è stato ammesso nell’alloggio esclusivamente a titolo di ospitalità temporanea, senza inserimento nel nucleo familiare dell’assegnatario, sicché non lo si può qualificare come affine abitualmente convivente né gli si può riconoscere il diritto al subentro.
Col ricorso in Cassazione, però, Osvaldo ribadisce ancora una volta le proprie ragioni e rivendica il diritto al subentro nella posizione dell’assegnatario.
In questa ottica, il legale che lo rappresenta osserva che, normative alla mano, è consentito il subentro all’affine abitualmente convivente, senza che assuma rilievo scriminante la qualificazione di ‘ospite temporaneo’, anche perché l’abituale convivenza, a cui fa riferimento la normativa nazionale, individua una situazione di mero fatto, priva di connotazione giuridica, e, analizzando la vicenda, la durata pluriennale della coabitazione (dal 2013 al 2018) fra Osvaldo e i suoceri non può non integrare il requisito dell’abitualità, rendendo così irrilevante la disciplina regionale sulla ospitalità temporanea ai fini del subentro.
Inoltre, sempre secondo il legale, la previsione della legge regionale toscana, secondo cui l’ospitalità temporanea e la coabitazione non comportano inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare e, pertanto, non producono effetti ai fini del cambio dell’alloggio, della determinazione del reddito e del canone del nucleo familiare stesso, deve essere interpretata come norma volta esclusivamente ad evitare che l’ospite temporaneo incida sul canone, sul reddito del nucleo familiare e sul diritto al cambio di alloggio, senza incidere, invece, sul diritto al subentro successorio nel contratto di locazione.
Tutte le considerazioni proposte dal legale a sostegno della richiesta di Osvaldo si rivelano però inefficaci, poiché anche i magistrati di Cassazione confermano la validità della posizione assunta in origine dal Comune.
In premessa, comunque, viene ribadito che la legge nazionale è norma che regola la successione nel contratto di locazione nell’ambito delle locazioni del libero mercato, mentre la disciplina degli alloggi di edilizia residenziale pubblica – nel caso specifico, dettata dalla legge regionale della Toscana – ha natura speciale e pubblicistica, prevalente, nel proprio ambito, sulle disposizioni generali. Pertanto, la norma nazionale, là dove fa riferimento agli affini che abitualmente convivono col conduttore, non può che riferirsi a soggetti che, per l’appunto, abbiano un titolo stabile a risiedere nell’immobile, ciò che un occupante temporaneo non inserito nel nucleo familiare dell’assegnatario (di immobile di edilizia residenziale pubblica) per definizione non può avere.
Ciò detto, secondo la legge regionale della Toscana, è consentita la permanenza nell’alloggio, con autorizzazione al suo utilizzo, a soggetti non titolari del diritto di assegnazione, ma aventi titolo, in base alle disposizioni di legge, al subentro nel contratto di locazione dell’assegnatario, ma il richiamo alle disposizioni di legge va coordinato, secondo i giudici di Cassazione, con l’inciso “contratto di locazione dell’assegnatario”, che circoscrive il novero degli aventi diritto a coloro che sono legittimati al subentro nel particolare contratto di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, quale risulta, quanto ai soggetti subentranti, dalla medesima disciplina regionale sull’assegnazione e sulle variazioni del nucleo familiare. Dunque, non è consentito utilizzare la legge nazionale, in modo avulso dal contesto, per introdurre nel rapporto di locazione relativo ad alloggio di edilizia residenziale pubblica categorie di soggetti idonei a succedere all’assegnatario ulteriori rispetto a quelle contemplate dalla normativa regionale, pena lo svuotamento della funzione selettiva e solidaristica del sistema di assegnazione degli alloggi pubblici.
Normativa regionale toscana alla mano, è ammessa, previa richiesta motivata dell’assegnatario al competente soggetto gestore e conseguente autorizzazione, l’ospitalità temporanea di terze persone per un periodo non superiore a due anni, ma l’ospitalità temporanea e la coabitazione non comportano inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare e pertanto non producono effetti ai fini del cambio dell’alloggio, della determinazione del reddito e del canone del nucleo familiare stesso.
Per i giudici di Cassazione la lettera della norma è inequivoca nel negare che l’ospitalità temporanea – sia essa motivata da esigenze familiari o di assistenza – possa determinare inserimento, ad alcun titolo, nel nucleo familiare dell’assegnatario. La successiva specificazione degli effetti (cambio alloggio, reddito, canone) non è idonea a ridurne la portata, ma si limita ad indicare alcune delle conseguenze che l’ordinamento esclude proprio in ragione della non inclusione nel nucleo.
Impossibile, quindi, accogliere la tesi proposta dal legale che rappresenta Osvaldo, tesi che vorrebbe limitare l’irrilevanza della ospitalità temporanea alle sole ricadute economico-allocative, mantenendo, per contro, un pieno peso specifico dell’ospite temporaneo ai fini del subentro. Per i giudici, difatti, una tale visione si porrebbe in aperto contrasto con la formula testuale “non comportano inserimento ad alcun titolo nel nucleo familiare” e con la ratio – chiaramente desumibile dall’intera legge – di impedire che soggetti estranei al procedimento di assegnazione accedano surrettiziamente ai benefici dell’edilizia residenziale pubblica.
Tornando alla specifica vicenda, il titolo con cui l’uomo ha fatto ingresso nell’alloggio è pacificamente quello di ospite temporaneo, come risulta sia dalla sua istanza sia dal provvedimento dell’ente gestore, e la legge regionale toscana espressamente precisa che l’ospitalità non ingenera alcun diritto di subentro nell’assegnazione e che l’alloggio, all’eventuale cessazione dell’assegnazione, l’alloggio dovrà essere restituito libero da persone e cose. Ne consegue che l’uomo, per espressa previsione di legge regionale, non è mai entrato a far parte del nucleo familiare dell’assegnatario, restando unicamente un occupante temporaneo, e la convivenza di fatto, pur protrattasi per più anni, non può dunque qualificarsi come abituale in senso giuridicamente rilevante nell’ottica della legge regionale, difettando quel titolo stabile di permanenza che la disciplina speciale richiede per i componenti del nucleo familiare dell’assegnatario o per i soggetti ad esso aggiunti secondo le regole sulle variazioni del nucleo, sanciscono i magistrati di Cassazione.
Assolutamente priva di fondamento la lettura proposta dal legale di Osvaldo e volta a far discendere il diritto al subentro dalla sola coabitazione di fatto in qualità di ospite temporaneo, poiché essa finirebbe per elidere la distinzione, voluta dal legislatore regionale, tra inserimento nel nucleo familiare e ospitalità temporanea, e per svuotare di significato quest’ultima categoria, trasformandola in un canale alternativo e meno garantito di accesso all’edilizia residenziale pubblica, in palese contrasto con il sistema dei bandi e delle graduatorie, chiosano i magistrati di Cassazione.