Versamento del prezzo indicato nel preliminare: esclusa la previsione di una caparra confirmatoria

Il versamento, concordato tra le parti, della somma costituente l’esatto (ovvero integrale) adempimento dell’obbligazione di pagamento del prezzo indicato nel contratto preliminare non è compatibile con la previsione (e, dunque, la dazione) di una caparra confirmatoria, essendo l’evenienza dell’anticipato adempimento totale della prestazione principale dovuta escludente, di per sé, la configurabilità di detta caparra, non legittimando, dunque, nemmeno l’esercizio del recesso.
Questo il principio fissato dai giudici (sentenza numero 28700 del 30 ottobre 2025 della Cassazione) alla luce del contenzioso relativo alla compravendita di un immobile.
A dare il ‘la’ al fronte giudiziario è un privato che pone sotto accusa la società venditrice di un immobile (composto da appartamento per civile abitazione con relativo locale destinato ad autorimessa), chiedendo ai giudici, in forza dell’avvenuta sottoscrizione di un preliminare di compravendita, un pronunciamento che produca gli stessi effetti del contratto di vendita dell’immobile, contratto non concluso, a suo dire, per colpa della società promittente alienante.
Per completare il quadro, il privato aggiunge che, al momento della stipula del contratto preliminare, aveva già effettuato il pagamento, in favore della società, del corrispettivo pattuito, per un importo di poco superiore a 34mila euro.
Per i giudici di merito, però, le pretese avanzate dal privato sono prive di fondamento.
Ragionando sugli accordi preliminari intervenuti prima del definitivo, deve considerarsi vincolante, secondo i giudici di merito, non solo il preliminare, oggetto di causa, ma anche l’accordo intervenuto precedentemente tra le parti, accordo in cui il privato si era impegnato a versare alla società l’importo relativo alle eventuali migliorie richieste durante l’esecuzione dei lavori.
Ne consegue, sempre secondo i giudici di merito, l’onere del privato di provare il proprio adempimento, o, comunque, la formulazione di un’offerta di adempimento, ai fini dell’applicazione della esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, come previsto dal Codice Civile, onere, tuttavia, non assolto dal privato.
Per i magistrati di Cassazione, invece, va messa in discussione non solo la gravità del presunto inadempimento del privato, quale promissario acquirente ma anche la legittimità del recesso della società promittente venditrice dal contratto preliminare del 30 ottobre 2006, soprattutto tenendo presente l’insussistenza della previsione effettiva di una vera e propria caparra confirmatoria, costituendo la somma pagata (contestualmente alla sottoscrizione, con il rilascio di apposita quietanza) di 33mila euro, ancorché formalmente corrisposta anche a titolo di caparra confirmatoria, l’intero prezzo convenuto per la futura vendita definitiva.
In sostanza, l’obbligazione relativa al pagamento del prezzo era già stata adempiuta esattamente, osservano i giudici di Cassazione.
Peraltro, ove anche si volesse considerare che le parti avevano inteso formalmente stabilire anche una caparra confirmatoria corrispondente all’indicato prezzo totale della prestazione dovuta dal promissario acquirente, è evidente che la corresponsione del prezzo nella sua integrità non avrebbe potuto comportare che la stessa somma potesse svolgere anche la funzione di una clausola riconducibile alla caparra confirmatoria.
In generale, la circostanza che, in caso di inadempimento, la caparra debba essere imputata alla prestazione dovuta (recte, alla prestazione principale da adempiere), spiegano i giudici, lascia intendere che essa non possa eguagliare e, a fortiori, superare l’importo di detta prestazione, fattore, questo, che qualifica anche la stessa struttura della caparra, che – relativamente al prezzo concordato in un preliminare di vendita – ne costituisce, per definizione, una frazione, ovvero una parte.
Di conseguenza, nel valorizzare la dazione della caparra quale principio di pagamento, se ne configura ontologicamente la natura quale anticipato parziale pagamento o conto prezzo, e siffatta limitazione quantitativa della caparra confirmatoria comporta che essa non può totalmente corrispondere e, a maggior ragione, oltrepassare l’entità della prestazione dovuta cui va imputata in caso di inadempimento, venendo meno, in tali casi, la stessa funzione della caparra in questione.