Occulti i vizi della cosa: i termini di decadenza e di prescrizione dell’azione di garanzia decorrono dalla scoperta del vizio

Se i vizi della cosa sono occulti, cioè non percepibili sulla base di una mera verifica esteriore del bene, i termini di decadenza e di prescrizione dell’azione di garanzia, come disciplinata dal Codice Civile, decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna del bene, in applicazione del principio generale secondo cui la prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (sentenza numero 24002 del 27 agosto 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla compravendita di alcune unità immobiliari che, facenti parte di due fabbricati costruiti da una società, hanno rivelato gravi difetti, a fronte della inadeguatezza del loro isolamento acustico.
Questo dettaglio ha ovviamente spinto i compratori ad agire contro la società venditrice, chiedendo la riduzione del prezzo di acquisto o la condanna della società al risarcimento del danno da loro subito per la diminuzione di valore degli immobili, oltre al risarcimento del danno non patrimoniale.
Sul tavolo dei giudici la questione centrale è quella relativa a decadenza e prescrizione, dichiarata in Appello, dell’azione di garanzia avanzata dai compratori.
Per i magistrati di Cassazione è evidente l’errore compiuto in secondo grado, in quanto si è fatto decorrere il termine di sessanta giorni per la denuncia dei vizi e quello di due anni di prescrizione dal momento della consegna delle unità immobiliari, e non dal momento della scoperta dei vizi, come prescritto dalla norma.
Poiché le parti acquirenti, come riconosciuto anche in Appello, hanno avuto conoscenza dei vizi solo il 14 dicembre del 2004, a seguito di una specifica relazione sull’insufficiente isolamento acustico delle unità immobiliari, la loro denunzia, avvenuta con lettera del 3 gennaio 2005, deve considerarsi tempestiva, al pari dell’azione proposta in giudizio, esercitata il 24 ottobre 2006, cioè prima del maturare del termine biennale di prescrizione.
Per maggiore chiarezza, poi, i giudici di Cassazione ribadiscono il principio secondo cui, nel caso in cui i vizi della cosa siano occulti, cioè non percepibili sulla base di una mera verifica esteriore del bene, i termini di decadenza e di prescrizione dell’azione di garanzia decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna del bene.
Con riferimento, poi, alla decadenza, è, osservano i giudici, la stessa norma a prevedere che il termine di decadenza per la denunzia decorra dalla scoperta del vizio.
Con riguardo al dies a quo della prescrizione biennale, va ribadito il principio secondo cui la prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, atteso che il diritto di garanzia, riconosciuto dal Codice Civile, non può che essere esercitato dal momento il cui la parte ha conoscenza delle difformità e vizi dell’opera.
Ragionando sulla vicenda oggetto del processo, il carattere occulto e non palese del vizio lamentato, consistente in una eccessiva rumorosità degli appartamenti acquistati, appare discendere dal rilievo che, normalmente, esso è percepibile a seguito della loro effettiva destinazione ad abitazione e riconducibile, nel suo nesso causale, a difetti costruttivi, per mancanza o inadeguatezza delle strutture destinate all’isolamento sonoro, che, sottolineano i giudici, come tali richiedono di norma accertamenti tecnici. Difatti, la scoperta del vizio deve ricollegarsi al momento in cui il soggetto acquisisce un affidabile grado di conoscenza in ordine non solo alla sua esistenza, ma anche alla sua riconducibilità a difetti dell’opera.
Che si tratti di vizio occulto, nella vicenda in esame, risulta riconosciuto anche in Appello, essendo stata fatta risalire la conoscenza del vizio, da parte dei compratori, ad una relazione tecnica redatta da un istituto specializzato in acustica ambientale.
Erronea, quindi, l’ottica adottata dai giudici d’Appello, i quali hanno fatto decorrere il termine di decadenza e quello di prescrizione dell’azione di garanzia dalla consegna degli appartamenti.